16 september 2026 - door Hazel Tyssen
De Europese Commissie legde op 9 september een voorstel voor een wet betaalbare huisvesting op tafel. Die moet lidstaten meer houvast geven bij de aanpak van de wooncrisis, door:
1️⃣ een gemeenschappelijk kader te bieden waarmee lidstaten gebieden met woningstress kunnen identificeren;
2️⃣ meer juridische duidelijkheid te bieden over hoe lidstaten maatregelen kunnen nemen rond kortetermijnverhuur, tweede woningen en leegstaande woningen, zonder de regels van de Europese interne markt te schenden.
🎯 Het doel: de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen verbeteren waar de druk het grootst is.
In bepaalde gebieden, vooral in steden en toeristische hotspots, is de vraag naar woningen zo groot dat de prijzen voor de lokale bevolking steeds moeilijker betaalbaar worden.
Het voorstel legt vast wanneer een gebied als een gebied met woningstress kan worden beschouwd:
De bevoegde overheid kijkt daarbij onder meer naar de verhouding tussen woningprijzen en inkomens. Die moet minstens 8 bedragen.
Daarnaast moet blijken dat woningen de voorbije tien jaar minder betaalbaar zijn geworden.
De druk op de woningmarkt zal naar verwachting ook de komende drie jaar niet vanzelf zal afnemen. Daarbij wordt gekeken naar de bevolkingsontwikkeling, het woningaanbod en de vraag naar woningen.
De beoordeling moet gebeuren op basis van objectieve, transparante en controleerbare gegevens. Het gebied waarop maatregelen van toepassing zijn, moet bovendien beperkt blijven tot wat nodig is om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen te beschermen. Dat kan bijvoorbeeld een gemeente, metropoolregio of een deel daarvan zijn.
Het voorstel gaat over twee soorten maatregelen: beperkingen op kortetermijnverhuur en beperkingen op de aankoop of het gebruik van woningen en grond voor andere doeleinden dan een hoofdverblijf.
🔸 Voor kortetermijnverhuur, zoals vakantieverhuur, moet de overheid kunnen aantonen dat die verhuur de voorbije minstens drie jaar een aanzienlijke negatieve impact heeft gehad op de beschikbaarheid of betaalbaarheid van woningen. Beperkende maatregelen moeten bovendien vooral gericht zijn op verhuurvormen die door hun omvang, frequentie of commerciële karakter de beschikbaarheid van woningen voor langdurige bewoning het sterkst verminderen.
🔸 Voor tweede woningen en ander gebruik van woningen of grond voor niet-woondoeleinden geldt een gelijkaardige voorwaarde. Beperkingen op de aankoop gelden bovendien alleen voor nieuwe aankopen.
Ook langdurige leegstand kan worden aangepakt, maar niet wanneer er een geldige reden is waarom een woning tijdelijk niet wordt bewoond. Denk bijvoorbeeld aan een tijdelijke afwezigheid voor werk, studie of opleiding, gezondheidsredenen, een lopende erfenisprocedure, een juridische belemmering of onbewoonbaarheid.
❗Overheden mogen deze maatregelen alleen nemen als ze nodig en proportioneel zijn om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen in gebieden met woningstress te beschermen. De maatregelen moeten gericht zijn op de concrete situatie en beperkt blijven tot het gebied waar de woningstress zich voordoet. Overheden moeten bovendien nagaan of een minder verregaande maatregel hetzelfde doel kan bereiken.
Het voorstel bevat ook verschillende waarborgen voor wie door een maatregel wordt getroffen.
▸ Zo moeten bestaande rechten en legitieme verwachtingen worden gerespecteerd.
▸ Maatregelen mogen maximaal vijf jaar gelden en moeten daarna worden geëvalueerd. Als niet langer aan de voorwaarden wordt voldaan, moeten ze worden ingetrokken.
▸ Daarnaast moeten maatregelen en de onderliggende beoordeling vooraf publiek beschikbaar worden gemaakt, samen met het toepassingsgebied en de duur.
▸ Wie door een maatregel wordt getroffen, krijgt procedurele waarborgen en moet de maatregel en de beoordeling van de overheid voor de rechter kunnen aanvechten.
▸ Tot slot mogen de maatregelen niet discrimineren op basis van nationaliteit of de plaats waar een bedrijf in de EU gevestigd is
⚠️ De Europese Commissie neemt het huisvestingsbeleid dus niet over. Nationale, regionale en lokale overheden blijven beslissen óf ze maatregelen nemen en welke maatregelen het best passen bij hun lokale situatie. De nieuwe Europese regels bieden vooral een gemeenschappelijk kader en meer juridische duidelijkheid over de verenigbaarheid van die maatregelen met de interne markt.
Bestaande maatregelen vallen bovendien niet onder de nieuwe regels. Overheden kunnen ze wel herzien in het licht van het nieuwe kader.
✚ Tegelijk wil de Commissie overheden helpen om de structurele oorzaken van het woningtekort aan te pakken en sneller meer woningen beschikbaar te maken. Een nieuwe aanbeveling helpt hen daarbij om Housing Acceleration Plans op te stellen. Die kunnen onder meer inzetten op slimmer ruimtegebruik, snellere vergunningen en het renoveren, uitbreiden en herbestemmen van bestaande gebouwen.
👉 Lees hier de volledige aanbeveling
Betaalbare huisvesting is in heel Europa een groeiende gemeenschappelijke uitdaging. 40% van de Europeanen noemt betaalbare huisvesting een dringend probleem in hun omgeving; in steden loopt dat op tot 51%.
De Europese Commissie kondigde daarom voor het eerst een European Affordable Housing Plan aan. In december 2025 presenteerde ze dat plan, met een analyse van de belangrijkste oorzaken van de wooncrisis en maatregelen om lidstaten, steden en regio’s te ondersteunen. De Affordable Housing Act maakt daar deel van uit.
De wet sluit ook aan bij de Europese regels voor kortetermijnverhuur, die sinds mei 2026 gelden en meer transparantie en toegang tot gegevens bieden. De Affordable Housing Act moedigt overheden aan om die informatie te gebruiken om huisvestingsmaatregelen beter te beoordelen en te onderbouwen.
